Os contratos de arrendamento rural são bastante comuns no Brasil, com vantagens para proprietários e para arrendatários. Mas há ainda quem opte apenas em vender uma propriedade rural.
Ou seja, mesmo diante das muitas vantagens do arrendamento de terras, muitos proprietários ainda optam por vender sua propriedade e não ter mais nenhuma relação com o comprador.
Diante disso, fica a pergunta: arrendar ou comprar uma fazenda? O que é melhor? Quais são as vantagens e desvantagens de cada tipo de negócio?
Para entender melhor sobre este tema, conversamos com Wagner Pereira Bornelli, sócio fundador da Lutero Pereira & Bornelli Advogados Associados e especialista em direito do agronegócio.
Ele nos explica o que é o arrendamento de terras e como funcionam a compra e venda de propriedades rurais, além das vantagens de cada tipo de negociação. Acompanhe!
Como funciona o contrato de arrendamento de terras?
No contrato de arrendamento de terras, a pessoa se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de um determinado imóvel rural, mediante pagamento de um preço.
No arrendamento rural, o preço deve ser estabelecido em dinheiro, mas o pagamento pode ser realizado em produto, em quantidade de frutos, ao preço corrente no mercado local.
Mas não é isso o que geralmente ocorre, segundo Bornelli. “A prática comercial de nossos dias fixa o preço do arrendamento em quantidade de produto, e o pagamento em produto ou em equivalente monetário, ou seja, o oposto do que a lei determina”.
A negociação de arrendamento pode englobar todo o imóvel ou apenas parte dele. “Se for parcial, é fundamental que haja no contrato um croqui (mapa) de localização da área arrendada”, recomenda o advogado.
Qual a duração mínima para o contrato de arrendamento rural?
Segundo estabelecido no art. 13, II, “a” do Decreto 69.566/66, que regulamentou o Estatuto da Terra, o menor prazo permitido é de 3 anos, quando for cultura temporária ou pecuária de pequeno ou médio porte.
Já se for cultura permanente, ou pecuária de grande porte, o prazo mínimo é de 5 anos.
Por fim, o arrendatário tem direito de preferência de compra em caso de venda da propriedade arrendada. “Este é um direito legalmente assegurado ao arrendatário e o proprietário, ao receber uma proposta de compra da terra, tem o dever de notificar o arrendatário, dando a ele as mesmas condições (preço e prazo) para comprar o imóvel”, complementa Bornelli.
Vantagens e desvantagens do arrendamento de terras
Falar em vantagens ou desvantagens de um negócio é uma questão de oportunidade e de orientação comercial do empreendimento. Mas há uma grande vantagem do arrendamento de terras, especialmente para o arrendatário, que merece atenção: dar ao produtor a capacidade de produzir sem ter um grande capital imobilizado.
Já para o proprietário, a vantagem do arrendamento é poder tirar frutos de seu imóvel mesmo sem ter que explorá-lo diretamente. “O arrendamento se torna uma proposta atrativa para investidores urbanos que desejam adquirir terras rurais, mas não têm expertise para trabalhar a terra, ou não têm interesse em explorá-la diretamente”, indica o advogado.
Atualmente, o modelo de arrendamento de terras tem atraído muitos Fundos de Investimento em Cadeias Agroindustriais (FIAGROS), que adquirem grandes áreas e as colocam em exploração pelo regime de arrendamento, dado que o único interesse do fundo é o resultado financeiro.
A desvantagem do arrendamento, para o proprietário, é o risco de uma lavoura mal-conduzida não gerar receitas suficientes para o pagamento. “Embora o pagamento seja independente do resultado da lavoura, na prática, se o arrendatário não tem bens de raiz que garantam o pagamento, o proprietário poderá ter dificuldades em receber”, explica Bornelli.
Para o arrendatário, a desvantagem é o elevado custo do arrendamento nos tempos atuais. Com a elevação recente dos preços das commodities, houve um grande aquecimento no mercado. Com esse aumento da procura por imóveis para plantio, o preço se elevou. Isso exige do arrendatário ter boa expertise para obter receita suficiente para o pagamento do arrendamento, dos custos de produção e para justificar os riscos que uma lavoura representa.
Compra de terras: como funciona essa negociação?
A compra de terras representa um contrato em que a posse de uma terra é passada de uma pessoa ou empresa a outra. Esse tipo de negócio está mais simples e menos burocrático, mas há detalhes que devem ser observados, como:
Regularidade do título de domínio e da cadeia dominial;
Regularidade do georreferenciamento;
Regularidade do Cadastro Ambiental Rural (CAR);
Regularidade fiscal sobre a matrícula.
Neste contexto, Wagner Bornelli explica que, com a edição da Lei 13.097/2015, houve uma simplificação no processo de venda e compra. “De acordo com o artigo 54 da referida Lei, os atos jurídicos precedentes que não estiverem registrados na matrícula do imóvel não impedem a venda e tampouco afetam a boa-fé do comprador, não lhe podendo serem opostos”.
No entanto, é bom que se advirta, infelizmente os tribunais pátrios ainda não têm reconhecido a plena eficácia da nova lei, entendendo que feitos ajuizados anteriormente, mesmo sem a averbação na matrícula, possam produzir efeitos impeditivos da boa-fé do comprador. “Diante disso, a prudência recomenda, ainda, que se busque a obtenção das certidões negativas em nome dos vendedores”, sugere o advogado.
De qualquer forma, para a venda e compra de um imóvel rural o principal documento é a matrícula atualizada. Ali, pode-se verificar se a área está georreferenciada e se está registrada no CAR.
A partir daí, deve-se buscar a regularidade fiscal do imóvel e as certidões negativas dos vendedores e, estando tudo em ordem, o passo seguinte é a documentação da venda e compra, onde serão estabelecidos o preço, o prazo e as demais condições do negócio.
Vantagens e desvantagens da compra de terras agrícolas
A vantagem de comprar terras agrícolas é, principalmente, a sua grande valorização. No cenário atual, as perspectivas de elevação do preço são ainda maiores, dado o cenário de escassez de alimentos.
Outra grande vantagem citada por Wagner Bornelli é o elevado preço das commodities e a indicação de um futuro promissor para a produção de alimentos. “A compra de terras rurais se constitui em excelente negócio para quem deseja produzir alimentos como negócio”, diz.
Já a desvantagem da venda de terra está relacionada a quem deseja apenas especular, como explica o advogado: “Se não houver o arrendamento da terra e ela ficar improdutiva, o imóvel pode ser objeto de desapropriação e, também, de aumento de tributação (ITR), uma vez que o Estado tem interesse em que as terras sejam cultivadas, pois o alimento é essencial para a soberania e desenvolvimento do País”.
O que é melhor: arrendar ou comprar uma propriedade rural?
Você viu ao longo deste texto as principais características do arrendamento e da compra de terras, cada uma com suas vantagens e desvantagens. Mas, diante disso, fica a questão: qual tipo de contrato é melhor?
Para tomar a melhor decisão, a principal dica sugerida por Wagner Bornelli é sempre consultar um advogado especializado em agronegócio antes de fazer a negociação. “Existem muitos detalhes sobre o arrendamento rural e a compra de uma propriedade além destes que narramos, que podem tornar o sonho um pesadelo”.
Além disso, o advogado sugere dois pontos importantes:
Pesquisar sempre a região onde pretende arrendar ou comprar a terra;
Conversar com um corretor de confiança.
A terra rural, para ser produtiva, depende de condições climáticas próprias, sendo certo que determinados biomas ou regiões não são adequados para grãos, por exemplo, e sim para pecuária ou cana.
“Então, é importante que o comprador defina seu interesse, pesquise e se informe para saber se a terra pretendida é apta ao cultivo desejado”, finaliza Bornelli.
Fonte: Agrishow Digital
